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발행일 :20190720 |579
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도서소개
[머리말]
개정 7판을 내놓으며…
또다시 개정판을 내놓게 되었다.
그만큼 법과 제도, 판례가 자주 바뀌고 있다.
경매는 진입 장벽이 낮아서 누구나 쉽게 접근 할수 있지만 막상 실제로 해보면 쉽지 않음을 알게 된다. 모두가 안된다는 것을 본인만 된다고 하는 것이 경매이다보니 잘못된 판단을 하는 경우가 대부분이다. 입찰 법정에 가보면 두 번 놀란다. 너무나 많은 사람이 참여하는 것을 보고 놀라고 낙찰가가 높은 것을 보고 놀란다.
낙찰된 물건 가격을 보면 대부분 너무 높게 낙찰 되었다는 것을 알게 된다. 이렇게 높게 낙찰을 시킨 투자자는 시장에서 매매가 안되기 때문에 팔릴 때까지 입찰 법정에 나타나지 못한다.
1년 넘게 입찰 법정에 고정적으로 나타나는 사람은 극소수에 불과한 이유이다.
운좋게 어쩌다 한건 낙찰 받아서 큰돈을 버는 것은 실력이 아니다.
처음의 성공이 다음 성공을 보장하는 것도 아닌 것 같다.
이 책은 성공신화를 이야기하는 책은 아니다.
조금만 노력하면 엄청난 성공을 거둘수 있다는 장밋빛 희망을 이야기 하지는 않는다.
그렇게 쉽게 경매에서 성공할 수 없음을 잘 알기 때문이다. 이 책은 처음부터 경매 실력을 차근차근 쌓도록 기초부터 시작하여 조금 어려운 귄리분석과 배당분석까지 경매에 필요한 지식을 정리하였다.
경매 수업의 교재로 만들다 보니 내용이 딱딱하고 어렵게 느낄수도 있다.
그러나 자신의 미래를 걸고 모든 것을 배팅해야 하는 현장에서는 꼭 필요한 내용이라고 생각한다.
20년 넘게 경매에 참여하고 있어도 여전히 부족함을 느낀다. 경매를 둘러산 내부 외부 환경이 늘 변화하고 있고 그때마다 적응하기 위해서는 열심히 준비해야함을 알고 있다. 나태해지지 않으려 놀 마음을 다잡는다.
개정 7판에서는 이러한 마음으로 준비하였다. 6판에서 부족한 부분을 채워넣고 바뀐 부분을 교정하였다.
이 책이 경매를 통해 제2의 도약을 꿈꾸는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠다.
비록 지금은 어려워도 미래에 대한 꿈을 꾸는 분들에게 부동산 경매가 희망이 되기를 기원한다. 언제나 곁에서 조언해주시고 강의해주시는 장세호 변호사님과 배미영 세무사님에게 다시 한번 고마움을 말씀 드리고 싶고 사무실 직원들에게도 늘 고마움을 간직하고 있다.
사랑한는 아내와 대학생이 되어도 여전히 공부해야 하는 현실에 사는 채정이와 정식이에게도 이 지면을 빌어서 사랑하는 마음을 전한다.
연구실에서 저자 씀
개정 7판을 내놓으며…
또다시 개정판을 내놓게 되었다.
그만큼 법과 제도, 판례가 자주 바뀌고 있다.
경매는 진입 장벽이 낮아서 누구나 쉽게 접근 할수 있지만 막상 실제로 해보면 쉽지 않음을 알게 된다. 모두가 안된다는 것을 본인만 된다고 하는 것이 경매이다보니 잘못된 판단을 하는 경우가 대부분이다. 입찰 법정에 가보면 두 번 놀란다. 너무나 많은 사람이 참여하는 것을 보고 놀라고 낙찰가가 높은 것을 보고 놀란다.
낙찰된 물건 가격을 보면 대부분 너무 높게 낙찰 되었다는 것을 알게 된다. 이렇게 높게 낙찰을 시킨 투자자는 시장에서 매매가 안되기 때문에 팔릴 때까지 입찰 법정에 나타나지 못한다.
1년 넘게 입찰 법정에 고정적으로 나타나는 사람은 극소수에 불과한 이유이다.
운좋게 어쩌다 한건 낙찰 받아서 큰돈을 버는 것은 실력이 아니다.
처음의 성공이 다음 성공을 보장하는 것도 아닌 것 같다.
이 책은 성공신화를 이야기하는 책은 아니다.
조금만 노력하면 엄청난 성공을 거둘수 있다는 장밋빛 희망을 이야기 하지는 않는다.
그렇게 쉽게 경매에서 성공할 수 없음을 잘 알기 때문이다. 이 책은 처음부터 경매 실력을 차근차근 쌓도록 기초부터 시작하여 조금 어려운 귄리분석과 배당분석까지 경매에 필요한 지식을 정리하였다.
경매 수업의 교재로 만들다 보니 내용이 딱딱하고 어렵게 느낄수도 있다.
그러나 자신의 미래를 걸고 모든 것을 배팅해야 하는 현장에서는 꼭 필요한 내용이라고 생각한다.
20년 넘게 경매에 참여하고 있어도 여전히 부족함을 느낀다. 경매를 둘러산 내부 외부 환경이 늘 변화하고 있고 그때마다 적응하기 위해서는 열심히 준비해야함을 알고 있다. 나태해지지 않으려 놀 마음을 다잡는다.
개정 7판에서는 이러한 마음으로 준비하였다. 6판에서 부족한 부분을 채워넣고 바뀐 부분을 교정하였다.
이 책이 경매를 통해 제2의 도약을 꿈꾸는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠다.
비록 지금은 어려워도 미래에 대한 꿈을 꾸는 분들에게 부동산 경매가 희망이 되기를 기원한다. 언제나 곁에서 조언해주시고 강의해주시는 장세호 변호사님과 배미영 세무사님에게 다시 한번 고마움을 말씀 드리고 싶고 사무실 직원들에게도 늘 고마움을 간직하고 있다.
사랑한는 아내와 대학생이 되어도 여전히 공부해야 하는 현실에 사는 채정이와 정식이에게도 이 지면을 빌어서 사랑하는 마음을 전한다.
연구실에서 저자 씀
도서목차
제1편 경매의 개념 / 22
01. 경매의 의의 22
1. 경매(競賣)란? / 22
2. 우리나라 경매의 역사 / 23
3. 경매의 분류 / 23
02. 경매의 진행 절차도 28
1. 경매 신청과 매각 준비 / 28
2. 매각의 실시와 대금 납부 / 30
3. 배당과 명도 / 31
03. 경매의 장 ㆍ 단점 32
1. 경매의 장점 / 32
2. 경매의 단점 / 35
04. 경매와 종자돈 39
05. 경매로부터 무엇을 배우는가? 40
1. 타산지석 / 41
2. 투자자금의 중요성 / 41
3. 재산을 지키는 방법을 배운다. / 41
4. 가격에 대한 객관적인 시선을 가질 수 있다. / 42
06. 어떤 사람들이 경매를 당할까? 42
07. 최근의 부동산 현황과 경매 성향 44
1. 우리나라 부동산 현황 / 44
2. 부동산 경매 현황 / 45
3. 경매의 미래 / 45
08. 경매의 편견 46
1. 경매로 산 물건은 재수가 없다. / 47
2. 경매는 어려운 사람들을 괴롭히며 돈 버는 것이다. / 48
3. 경매를 당하는지도 몰랐다. / 50
4. 경매는 조직폭력배나 하는 것이다. / 50
5. 경매해봐야 돈이 안 된다. / 52
6. 경매하면 정말 큰돈을 번다. / 53
09. 직업으로서의 경매 55
1. 나 홀로 경매족 / 55
2. 경매 컨설팅업 / 56
3. 컨설팅 업체가 지탄의 대상이 되는 경우 / 57
10. 경매에서 자주 쓰이는 부동산 관련 용어 59
1. 매각기일 / 60
2. 매각결정기일 / 60
3. 법정매각조건 / 60
4. 특별매각조건 / 61
5. 개별경매 / 61
6. 매각기일 및 매각결정기일 통지 / 61
7. 매각기일 및 매각결정기일의 공고 / 62
8. 매각기일의 지정 / 62
9. 매각물건명세서 / 62
10. 매각허가결정 / 62
11. 매수보증금 / 63
12. 분할경매 / 63
13. 취 하 / 64
14. 취 소 / 64
15. 각 하 / 64
16. 기 각 / 64
17. 채권적 전세 / 64
18. 전세권 / 65
19. 아파트 / 65
20. 연립주택 / 65
21. 다세대주택 / 65
22. 다가구주택 / 65
23. 다중주택 / 65
24. 최저매각가격 / 66
제2편 경매에 참여하는 절차 / 68
01. 경매 정보수집 및 공부하는 법 68
1. 대법원 법원경매정보 사이트 / 68
2. 자산관리공사의 온비드 / 71
3. 경매 정보지 / 73
4. 각종 경매 유료 사이트 / 73
5. 경매에 관한 책 / 75
6. 인터넷상의 블로그와 카페 / 77
02. 경매지와 경매 사이트 보는 법 78
1. 유료 경매 정보 회사의 홈페이지 구성 / 78
2. 부동산의 실제조사는 제출 서류에 대한 권리분석을 통하여 결정한다. / 89
03. 찾은 물건의 현장답사 요령 89
1. 1층이 빌라나 구분 상가인 경우 / 90
2. 부동산 중개업소는 여러 곳을 가야 한다. / 90
3. 등기부 등본이나 서류에 누락된 부분을 확인해야 한다. / 91
4. 건축물 관리대장에 기록된 구조와 현황이 일치하는지 확인한다. / 91
5. 예정 수리비 산정을 해야 한다. / 91
6. 실제 누가 점유하고 있는지 확인해 본다. / 92
7. 관공서에서 필요 서류를 발급 받는다. / 92
04. 법원의 입찰 요령 93
1. 법원의 구조 / 94
2. 입찰 전 확인 사항 / 95
3. 입찰에 참여할 수 없는 사람 / 95
4. 입찰할 때 필요한 준비물 / 96
5. 입찰 시 집행관이 고지하는 내용 / 97
6. 입찰관계 기록서류의 열람 / 97
7. 입찰표의 기재 사항 / 98
8. 입찰표 작성 시 주의사항 / 99
9. 입찰의 무효 사유 / 99
10. 입찰표 접수 / 100
11. 입찰의 진행 순서 / 101
05. 입찰장에서 흔히 발생할 수 있는 실수들 103
제3편 부동산의 가격 평가 방법과 경매 수익성 분석 / 106
01. 가격 평가의 중요성 106
1. 법원 감정가의 위험성 / 107
2. 실제 거래 가능가액의 추론 / 107
3. 부동산 내재 가치의 발견 / 108
02. 부동산 감정 평가의 방식 109
1. 원가방식 / 109
2. 비교방식 / 111
3. 수익방식 / 114
03. 입찰가를 결정하는 방법 119
1. 기대 수익 기준으로 입찰하는 방법 / 119
2. 예상 확률로 결정하는 방법 / 120
3. 평균 낙찰률로 결정하는 방법 / 121
4. 최저 입찰가로 대량으로 입찰하는 방법 / 121
5. 부동산 급상승기에 입찰하는 요령 / 122
6. 예상 입찰자의 숫자로 결정하는 방법 / 122
04. 경매 부동산의 수익성 분석 123
1. 낙찰가 / 123
2. 각종 세금 / 123
3. 법무사 수수료 / 125
4. 수리비 및 유익비 분석 / 125
5. 판매 수수료 / 127
05. 낙찰 부동산의 판매 방식 128
1. 부동산 중개업소 / 128
2. 인터넷의 활용 / 131
3. 생활 정보지 / 131
4. 벽보의 활용 요령 / 131
5. 플래카드가 필요한 경우 / 132
06. 낙찰받은 집이 안 팔리면 어떻게 하는가? 132
제4편 부동산과 세금 / 136
01. 경매와 부동산 관련 세금 136
02. 부동산의 취득과 세금 137
1. 취득세 / 138
2. 농어촌특별세 / 145
3. 인지세 / 146
03. 부동산의 보유와 세금 147
1. 종합부동산세 / 148
2. 재산세 / 158
3. 지방교육세 / 162
4. 재산세 과세특례 / 162
5. 지역자원시설세 / 162
6. 부동산 임대와 부가가치세 / 163
7. 주택임대소득과 종합소득세 / 165
04. 부동산의 양도와 세금 166
1. 양도소득세 / 166
2. 농어촌 특별세 : 감면되는 양도 소득세의 20% / 197
3. 지방소득세 소득분 : 과세되는 양도소득세의 10% / 197
4. 사업용 건물의 양도와 부가가치세 / 197
5. 부동산 실거래가 신고제[不動産實去來價申告制] / 199
05. 소득의 구분과 세금 201
1. 소득 구분의 중요성 / 201
2. 소득 구분에 따른 세금의 종류 / 201
3. 양도소득ㆍ 부동산매매업ㆍ 주택신축판매업의 구분 예시 / 203
4. 소득의 구분과 과세방법 / 204
5. 부동산매매업 / 204
제5편 주택 및 상가건물임대차보호법 / 208
01. 주택임대차보호법 208
1. 주택임대차보호법의 기본 개념 / 208
2. 주택임대차보호법의 적용 범위 / 210
3. 주택임대차보호법상의 대항력 / 215
4. 확정일자 임차인 / 221
5. 소액 임차인 / 225
6. 임대차 기간과 계약의 갱신 / 229
7. 압류 많은 집 팔아드립니다. / 232
02. 상가건물임대차보호법 233
1. 상가건물임대차보호법의 기본 개념 / 233
2. 대항력 / 238
3. 우선 변제권 / 240
4. 소액 보증금 임차인의 최우선 변제권 / 241
5. 상가건물 임대차의 분쟁의 유형 / 244
6. 임대차 기간 및 계약 갱신 요구권 / 246
7. 임차권 등기명령 / 248
8. 권리금 회수기회 보호 / 249
9. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 비교 / 253
제6편 등기부 등본에 등재된 권리의 분석 / 256
01. 등기부 등본과 등기 257
1. 등기란? / 257
2. 등기부 등본이란? / 258
3. 등기의 종류 / 258
4. 등기부 등본의 구조와 표제부 / 260
02. 갑구에 등기되는 권리의 분석 261
1. 소유권 / 261
2. 가압류 / 264
3. 가처분 / 264
4. 가등기 / 267
5. 예고등기 / 269
6. 압 류 / 272
7. 환매등기 / 273
03. 을구에 등재되는 권리의 분석 275
1. 지상권 / 275
2. 구분지상권 / 277
3. 지역권 / 278
4. 전세권 / 280
5. 저당권 / 283
6. 임차권 / 285
제7편 등기되지 않은 숨겨진 권리의 분석 / 288
01. 점유권 288
1. 점유권이란? / 288
2. 점유권자 / 289
3. 점유의 형태 / 290
4. 점유와 경매 / 290
02. 유치권 291
1. 유치권이란? / 292
2. 부동산 경매에서 발생하는 유치권의 종류 / 292
3. 유치권의 성립 요건 / 293
4. 유치권의 효력 / 294
5. 유치권자의 권리행사 방법 / 296
6. 유치권의 소멸 / 297
7. 허위 유치권을 만드는 목적 / 298
8. 유치권 분석 방법 / 298
9. 유치권자의 명도 / 299
10. 질권과 유치권의 차이 / 302
11. 실무에서 본 유치권 / 302
12. 허위 유치권의 유혹 / 304
13. 유치권의 권리분석에 실패한 경우 / 309
14. 토지 사기와 유치권 / 310
15. 유치권의 주요 판례 / 311
03. 법정지상권 317
1. 법정지상권이란? / 317
2. 법정지상권의 종류 / 317
3. 경매에 있어서 법정지상권의 성립 요건 / 320
4. 법정지상권의 성립 시기와 존속 기간 / 320
5. 범위와 지료 / 321
6. 법정지상권의 만료 및 소멸 / 321
7. 법정지상권 사례/판례 분석 / 321
04. 분묘기지권 322
1. 분묘기지권이란? / 323
2. 분묘기지권이 인정되는 경우 / 323
3. 장사 등에 관한 법률 / 324
4. 분묘기지권 존속 기간 / 324
5. 무연고 분묘의 처리 / 324
05. 선순위 세입자 325
1. 진정한 선순위 임차인이 생기는 경우 / 326
2. 선순위 가장 임차인 / 327
3. 임차권을 분석하는 방법 / 328
06. 제시 외 건물 329
1. 제시 외 건물이란? / 329
2. 제시 외 건물의 종류 / 329
3. 제시 외 건물이 경매 대상에 포함되는 경우 / 330
4. 제시 외 건물이 경매대상에 포함되지 않는 경우 / 330
5. 토지만의 경매 / 330
07. 부합물 331
1. 부합물이란? / 331
2. 부합물의 종류 / 331
08. 종 물 332
1. 종물이란? / 332
2. 종물의 종류 / 332
제8편 종합적인 부동산의 권리분석 / 336
01. 권리분석의 개념 336
1. 권리분석이란? / 336
2. 권리분석의 필요성 / 336
3. 권리분석은 어떻게 공부해야 하나? / 337
02. 권리분석의 내용 338
1. 권리분석의 대상 / 338
2. 권리분석의 분류 / 339
3. 권리분석의 원칙 / 340
03. 말소기준권리 342
1. 말소기준권리란? / 342
2. 말소기준권리의 종류 / 342
3. 말소기준권리가 되는 것 / 342
4. 권리 간의 우선순위 / 342
04. 말소, 인수되는 권리를 찾는 방법 344
05. 인수주의와 소멸주의 345
1. 소멸주의 / 345
2. 인수주의 / 346
3. 말소기준권리와 관계없이 인수해야 하는 권리 / 347
4. 소멸주의 원칙의 예외 / 347
06. 공법상의 제한 348
1. 국토이용관리법 / 348
2. 도시계획법 / 348
3. 건축법 / 348
4. 도시재개발법 / 348
제9편 배당 분석 / 352
01. 배당이란? 352
02. 배당 절차 353
1. 배당 절차란? / 353
2. 경매개시와 배당까지의 절차 / 354
03. 배당의 요구 354
1. 배당의 요구란? / 354
2. 배당을 받을 수 있는 채권자 / 354
3. 배당 요구 시 필요 서류 작성 / 357
4. 배당 요구의 효력 / 359
5. 배당 요구를 하지 않은 경우의 효과 / 359
6. 배당의 철회 / 360
04. 배당기일의 지정 및 배당표 작성 360
1. 배당기일의 지정 / 360
2. 배당기일의 통지 / 361
3. 배당표의 작성 / 361
05. 배당 순위 365
06. 배당의 원칙 369
07. 배당기일의 실시 370
1. 배당표의 작성과 확정 / 370
2. 배당에 대한 이의신청 / 371
3. 배당표에 대한 이의의 방법 / 371
4. 이의신청에 대한 처리 / 372
08. 배당금의 지급 절차 373
09. 배당 이의의 소 373
1. 배당 이의 소의 제기 / 373
2. 배당 이의 소가 제기된 경우의 진행 / 374
10. 배당의 실시 374
1. 배당을 실시하는 방법 / 374
2. 배당금의 지급 / 375
11. 배당표 작성 방법 376
1. 배당표 작성의 3원칙 / 376
2. 가압류가 선순위인 경우의 배당 / 380
3. 물권에서의 배당 / 385
4. 소액 임차인의 최우선 변제권과 배당 / 388
12. 배당과 NPL 391
제10편 명도 / 398
01. 명도의 이해와 마음가짐 398
1. 명도란? / 398
2. 명도 대상자는 낙찰자를 어떻게 보고 있는가? / 398
3. 어떤 마음으로 명도를 해야 하는가? / 400
4. 먼저 명도하겠다고 역 제의를 하는 경우 / 402
02. 명도의 법적 방법 404
1. 명도 소송 / 404
2. 인도 명령 / 405
03. 명도의 원리 406
1. 명도 대상자의 일반적 반응 / 406
2. 명도 대상자의 분류 / 407
3. 명도의 상대방과 대화 원칙 / 409
4. 이사비에 대한 지침 / 410
04. 명도의 진행 순서 411
1. 낙찰 물건의 방문 순서 / 411
2. 협상의 기술 / 412
3. 실무에서의 협상 방법 / 414
05. 낙찰 후 진행 프로세스 415
06. 낙찰 후 관리 지침 매뉴얼 416
1. 날짜별 지침 / 416
2. 강제집행에 따른 유의 사항 / 417
3. 이사 후 수리 지침 / 418
4. 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때의 유의사항 / 419
5. 매매 계약 체결할 때의 주의사항 / 420
6. 잔금 수령 시 주의사항 / 421
제11편 실전에서 필요한 경매 테스트 / 424
제12편 경매용어정리 / 442
제13편 경매에 필요한 각종 양식 / 468
제14편 경매와 관련된 각종 법률 / 504
1. 주택임대차보호법 / 504
2. 주택임대차보호법 시행령 / 515
3. 상가건물임대차보호법 / 516
4. 상가건물임대차보호법 시행령 / 523
5. 민사집행법(부동산 관련 부분) / 525
6. 민사집행법 시행령 / 555
7. 민사집행규칙 / 556
01. 경매의 의의 22
1. 경매(競賣)란? / 22
2. 우리나라 경매의 역사 / 23
3. 경매의 분류 / 23
02. 경매의 진행 절차도 28
1. 경매 신청과 매각 준비 / 28
2. 매각의 실시와 대금 납부 / 30
3. 배당과 명도 / 31
03. 경매의 장 ㆍ 단점 32
1. 경매의 장점 / 32
2. 경매의 단점 / 35
04. 경매와 종자돈 39
05. 경매로부터 무엇을 배우는가? 40
1. 타산지석 / 41
2. 투자자금의 중요성 / 41
3. 재산을 지키는 방법을 배운다. / 41
4. 가격에 대한 객관적인 시선을 가질 수 있다. / 42
06. 어떤 사람들이 경매를 당할까? 42
07. 최근의 부동산 현황과 경매 성향 44
1. 우리나라 부동산 현황 / 44
2. 부동산 경매 현황 / 45
3. 경매의 미래 / 45
08. 경매의 편견 46
1. 경매로 산 물건은 재수가 없다. / 47
2. 경매는 어려운 사람들을 괴롭히며 돈 버는 것이다. / 48
3. 경매를 당하는지도 몰랐다. / 50
4. 경매는 조직폭력배나 하는 것이다. / 50
5. 경매해봐야 돈이 안 된다. / 52
6. 경매하면 정말 큰돈을 번다. / 53
09. 직업으로서의 경매 55
1. 나 홀로 경매족 / 55
2. 경매 컨설팅업 / 56
3. 컨설팅 업체가 지탄의 대상이 되는 경우 / 57
10. 경매에서 자주 쓰이는 부동산 관련 용어 59
1. 매각기일 / 60
2. 매각결정기일 / 60
3. 법정매각조건 / 60
4. 특별매각조건 / 61
5. 개별경매 / 61
6. 매각기일 및 매각결정기일 통지 / 61
7. 매각기일 및 매각결정기일의 공고 / 62
8. 매각기일의 지정 / 62
9. 매각물건명세서 / 62
10. 매각허가결정 / 62
11. 매수보증금 / 63
12. 분할경매 / 63
13. 취 하 / 64
14. 취 소 / 64
15. 각 하 / 64
16. 기 각 / 64
17. 채권적 전세 / 64
18. 전세권 / 65
19. 아파트 / 65
20. 연립주택 / 65
21. 다세대주택 / 65
22. 다가구주택 / 65
23. 다중주택 / 65
24. 최저매각가격 / 66
제2편 경매에 참여하는 절차 / 68
01. 경매 정보수집 및 공부하는 법 68
1. 대법원 법원경매정보 사이트 / 68
2. 자산관리공사의 온비드 / 71
3. 경매 정보지 / 73
4. 각종 경매 유료 사이트 / 73
5. 경매에 관한 책 / 75
6. 인터넷상의 블로그와 카페 / 77
02. 경매지와 경매 사이트 보는 법 78
1. 유료 경매 정보 회사의 홈페이지 구성 / 78
2. 부동산의 실제조사는 제출 서류에 대한 권리분석을 통하여 결정한다. / 89
03. 찾은 물건의 현장답사 요령 89
1. 1층이 빌라나 구분 상가인 경우 / 90
2. 부동산 중개업소는 여러 곳을 가야 한다. / 90
3. 등기부 등본이나 서류에 누락된 부분을 확인해야 한다. / 91
4. 건축물 관리대장에 기록된 구조와 현황이 일치하는지 확인한다. / 91
5. 예정 수리비 산정을 해야 한다. / 91
6. 실제 누가 점유하고 있는지 확인해 본다. / 92
7. 관공서에서 필요 서류를 발급 받는다. / 92
04. 법원의 입찰 요령 93
1. 법원의 구조 / 94
2. 입찰 전 확인 사항 / 95
3. 입찰에 참여할 수 없는 사람 / 95
4. 입찰할 때 필요한 준비물 / 96
5. 입찰 시 집행관이 고지하는 내용 / 97
6. 입찰관계 기록서류의 열람 / 97
7. 입찰표의 기재 사항 / 98
8. 입찰표 작성 시 주의사항 / 99
9. 입찰의 무효 사유 / 99
10. 입찰표 접수 / 100
11. 입찰의 진행 순서 / 101
05. 입찰장에서 흔히 발생할 수 있는 실수들 103
제3편 부동산의 가격 평가 방법과 경매 수익성 분석 / 106
01. 가격 평가의 중요성 106
1. 법원 감정가의 위험성 / 107
2. 실제 거래 가능가액의 추론 / 107
3. 부동산 내재 가치의 발견 / 108
02. 부동산 감정 평가의 방식 109
1. 원가방식 / 109
2. 비교방식 / 111
3. 수익방식 / 114
03. 입찰가를 결정하는 방법 119
1. 기대 수익 기준으로 입찰하는 방법 / 119
2. 예상 확률로 결정하는 방법 / 120
3. 평균 낙찰률로 결정하는 방법 / 121
4. 최저 입찰가로 대량으로 입찰하는 방법 / 121
5. 부동산 급상승기에 입찰하는 요령 / 122
6. 예상 입찰자의 숫자로 결정하는 방법 / 122
04. 경매 부동산의 수익성 분석 123
1. 낙찰가 / 123
2. 각종 세금 / 123
3. 법무사 수수료 / 125
4. 수리비 및 유익비 분석 / 125
5. 판매 수수료 / 127
05. 낙찰 부동산의 판매 방식 128
1. 부동산 중개업소 / 128
2. 인터넷의 활용 / 131
3. 생활 정보지 / 131
4. 벽보의 활용 요령 / 131
5. 플래카드가 필요한 경우 / 132
06. 낙찰받은 집이 안 팔리면 어떻게 하는가? 132
제4편 부동산과 세금 / 136
01. 경매와 부동산 관련 세금 136
02. 부동산의 취득과 세금 137
1. 취득세 / 138
2. 농어촌특별세 / 145
3. 인지세 / 146
03. 부동산의 보유와 세금 147
1. 종합부동산세 / 148
2. 재산세 / 158
3. 지방교육세 / 162
4. 재산세 과세특례 / 162
5. 지역자원시설세 / 162
6. 부동산 임대와 부가가치세 / 163
7. 주택임대소득과 종합소득세 / 165
04. 부동산의 양도와 세금 166
1. 양도소득세 / 166
2. 농어촌 특별세 : 감면되는 양도 소득세의 20% / 197
3. 지방소득세 소득분 : 과세되는 양도소득세의 10% / 197
4. 사업용 건물의 양도와 부가가치세 / 197
5. 부동산 실거래가 신고제[不動産實去來價申告制] / 199
05. 소득의 구분과 세금 201
1. 소득 구분의 중요성 / 201
2. 소득 구분에 따른 세금의 종류 / 201
3. 양도소득ㆍ 부동산매매업ㆍ 주택신축판매업의 구분 예시 / 203
4. 소득의 구분과 과세방법 / 204
5. 부동산매매업 / 204
제5편 주택 및 상가건물임대차보호법 / 208
01. 주택임대차보호법 208
1. 주택임대차보호법의 기본 개념 / 208
2. 주택임대차보호법의 적용 범위 / 210
3. 주택임대차보호법상의 대항력 / 215
4. 확정일자 임차인 / 221
5. 소액 임차인 / 225
6. 임대차 기간과 계약의 갱신 / 229
7. 압류 많은 집 팔아드립니다. / 232
02. 상가건물임대차보호법 233
1. 상가건물임대차보호법의 기본 개념 / 233
2. 대항력 / 238
3. 우선 변제권 / 240
4. 소액 보증금 임차인의 최우선 변제권 / 241
5. 상가건물 임대차의 분쟁의 유형 / 244
6. 임대차 기간 및 계약 갱신 요구권 / 246
7. 임차권 등기명령 / 248
8. 권리금 회수기회 보호 / 249
9. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 비교 / 253
제6편 등기부 등본에 등재된 권리의 분석 / 256
01. 등기부 등본과 등기 257
1. 등기란? / 257
2. 등기부 등본이란? / 258
3. 등기의 종류 / 258
4. 등기부 등본의 구조와 표제부 / 260
02. 갑구에 등기되는 권리의 분석 261
1. 소유권 / 261
2. 가압류 / 264
3. 가처분 / 264
4. 가등기 / 267
5. 예고등기 / 269
6. 압 류 / 272
7. 환매등기 / 273
03. 을구에 등재되는 권리의 분석 275
1. 지상권 / 275
2. 구분지상권 / 277
3. 지역권 / 278
4. 전세권 / 280
5. 저당권 / 283
6. 임차권 / 285
제7편 등기되지 않은 숨겨진 권리의 분석 / 288
01. 점유권 288
1. 점유권이란? / 288
2. 점유권자 / 289
3. 점유의 형태 / 290
4. 점유와 경매 / 290
02. 유치권 291
1. 유치권이란? / 292
2. 부동산 경매에서 발생하는 유치권의 종류 / 292
3. 유치권의 성립 요건 / 293
4. 유치권의 효력 / 294
5. 유치권자의 권리행사 방법 / 296
6. 유치권의 소멸 / 297
7. 허위 유치권을 만드는 목적 / 298
8. 유치권 분석 방법 / 298
9. 유치권자의 명도 / 299
10. 질권과 유치권의 차이 / 302
11. 실무에서 본 유치권 / 302
12. 허위 유치권의 유혹 / 304
13. 유치권의 권리분석에 실패한 경우 / 309
14. 토지 사기와 유치권 / 310
15. 유치권의 주요 판례 / 311
03. 법정지상권 317
1. 법정지상권이란? / 317
2. 법정지상권의 종류 / 317
3. 경매에 있어서 법정지상권의 성립 요건 / 320
4. 법정지상권의 성립 시기와 존속 기간 / 320
5. 범위와 지료 / 321
6. 법정지상권의 만료 및 소멸 / 321
7. 법정지상권 사례/판례 분석 / 321
04. 분묘기지권 322
1. 분묘기지권이란? / 323
2. 분묘기지권이 인정되는 경우 / 323
3. 장사 등에 관한 법률 / 324
4. 분묘기지권 존속 기간 / 324
5. 무연고 분묘의 처리 / 324
05. 선순위 세입자 325
1. 진정한 선순위 임차인이 생기는 경우 / 326
2. 선순위 가장 임차인 / 327
3. 임차권을 분석하는 방법 / 328
06. 제시 외 건물 329
1. 제시 외 건물이란? / 329
2. 제시 외 건물의 종류 / 329
3. 제시 외 건물이 경매 대상에 포함되는 경우 / 330
4. 제시 외 건물이 경매대상에 포함되지 않는 경우 / 330
5. 토지만의 경매 / 330
07. 부합물 331
1. 부합물이란? / 331
2. 부합물의 종류 / 331
08. 종 물 332
1. 종물이란? / 332
2. 종물의 종류 / 332
제8편 종합적인 부동산의 권리분석 / 336
01. 권리분석의 개념 336
1. 권리분석이란? / 336
2. 권리분석의 필요성 / 336
3. 권리분석은 어떻게 공부해야 하나? / 337
02. 권리분석의 내용 338
1. 권리분석의 대상 / 338
2. 권리분석의 분류 / 339
3. 권리분석의 원칙 / 340
03. 말소기준권리 342
1. 말소기준권리란? / 342
2. 말소기준권리의 종류 / 342
3. 말소기준권리가 되는 것 / 342
4. 권리 간의 우선순위 / 342
04. 말소, 인수되는 권리를 찾는 방법 344
05. 인수주의와 소멸주의 345
1. 소멸주의 / 345
2. 인수주의 / 346
3. 말소기준권리와 관계없이 인수해야 하는 권리 / 347
4. 소멸주의 원칙의 예외 / 347
06. 공법상의 제한 348
1. 국토이용관리법 / 348
2. 도시계획법 / 348
3. 건축법 / 348
4. 도시재개발법 / 348
제9편 배당 분석 / 352
01. 배당이란? 352
02. 배당 절차 353
1. 배당 절차란? / 353
2. 경매개시와 배당까지의 절차 / 354
03. 배당의 요구 354
1. 배당의 요구란? / 354
2. 배당을 받을 수 있는 채권자 / 354
3. 배당 요구 시 필요 서류 작성 / 357
4. 배당 요구의 효력 / 359
5. 배당 요구를 하지 않은 경우의 효과 / 359
6. 배당의 철회 / 360
04. 배당기일의 지정 및 배당표 작성 360
1. 배당기일의 지정 / 360
2. 배당기일의 통지 / 361
3. 배당표의 작성 / 361
05. 배당 순위 365
06. 배당의 원칙 369
07. 배당기일의 실시 370
1. 배당표의 작성과 확정 / 370
2. 배당에 대한 이의신청 / 371
3. 배당표에 대한 이의의 방법 / 371
4. 이의신청에 대한 처리 / 372
08. 배당금의 지급 절차 373
09. 배당 이의의 소 373
1. 배당 이의 소의 제기 / 373
2. 배당 이의 소가 제기된 경우의 진행 / 374
10. 배당의 실시 374
1. 배당을 실시하는 방법 / 374
2. 배당금의 지급 / 375
11. 배당표 작성 방법 376
1. 배당표 작성의 3원칙 / 376
2. 가압류가 선순위인 경우의 배당 / 380
3. 물권에서의 배당 / 385
4. 소액 임차인의 최우선 변제권과 배당 / 388
12. 배당과 NPL 391
제10편 명도 / 398
01. 명도의 이해와 마음가짐 398
1. 명도란? / 398
2. 명도 대상자는 낙찰자를 어떻게 보고 있는가? / 398
3. 어떤 마음으로 명도를 해야 하는가? / 400
4. 먼저 명도하겠다고 역 제의를 하는 경우 / 402
02. 명도의 법적 방법 404
1. 명도 소송 / 404
2. 인도 명령 / 405
03. 명도의 원리 406
1. 명도 대상자의 일반적 반응 / 406
2. 명도 대상자의 분류 / 407
3. 명도의 상대방과 대화 원칙 / 409
4. 이사비에 대한 지침 / 410
04. 명도의 진행 순서 411
1. 낙찰 물건의 방문 순서 / 411
2. 협상의 기술 / 412
3. 실무에서의 협상 방법 / 414
05. 낙찰 후 진행 프로세스 415
06. 낙찰 후 관리 지침 매뉴얼 416
1. 날짜별 지침 / 416
2. 강제집행에 따른 유의 사항 / 417
3. 이사 후 수리 지침 / 418
4. 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때의 유의사항 / 419
5. 매매 계약 체결할 때의 주의사항 / 420
6. 잔금 수령 시 주의사항 / 421
제11편 실전에서 필요한 경매 테스트 / 424
제12편 경매용어정리 / 442
제13편 경매에 필요한 각종 양식 / 468
제14편 경매와 관련된 각종 법률 / 504
1. 주택임대차보호법 / 504
2. 주택임대차보호법 시행령 / 515
3. 상가건물임대차보호법 / 516
4. 상가건물임대차보호법 시행령 / 523
5. 민사집행법(부동산 관련 부분) / 525
6. 민사집행법 시행령 / 555
7. 민사집행규칙 / 556
해시태그
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